21世纪经济报说念记者 吴抒颖开云体育(中国)官方网站

保利发展终于搭上REITs央求的班车。

1月27日晚间，保利发展发布公告，拟以捏有的买卖不动产技俩看成底层钞票，开展买卖不动产投资信赖基金（以下简称“买卖不动产REITs”）的申诉刊行职责。

保利发展在公告中示意，这象征着保利发展讲求启动将旗下买卖不动产钞票通过刊行不动产投资信赖基金（REITs）进行证券化的程度，旨在周转存量钞票、拓宽融资渠说念。董事会同期授权贬责层办理与本次REITs申诉刊行有关的具体事宜，后续说明有待进一步走漏。

这是买卖不动产REITs启动以来，A股上市房企中首家央求的案例。2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会对于推出买卖不动产投资信赖基金试点的公告》（下称“《公告》”），明确REITs将向买卖不动产扩容，随后保利发展最初行径，这家龙头房企也终于补上REITs这块拼图。

对于保利发展而言，在现时的商场环境下，布局REITs将不错周转钞票、镌汰欠债。而从永恒来看，REITs的落子有望成为保利发展构筑不动产筹备专科能力、增强可捏续发展动能的要害信号。

字据保利发展的公告，本次申诉刊行买卖不动产REITs的地点钞票采取了粤港澳大湾区的两大中枢城市技俩，辞别是广州保利中心技俩和佛山保利水城技俩。

这是保利发展旗下具有代表性的钞票，其中，广州保利中心技俩位于广州市河汉区珠江新城这一中枢商务区 。看成珠江新城的标杆写字楼技俩，该钞票由保利发展全资子公司广州市瑞咨企业贬责有限公司捏有。

另一项地点钞票则是佛山保利水城技俩，该技俩位于佛山市金融CBD，是一座熟谙的购物中心技俩 。该钞票现在由保利发展全资子公司佛山保城企业贬责有限公司捏有。

从执行劝诫来看，这类钞票适应商场的偏好。证监会有关负责东说念主示意，“从行家熟谙商场发展劝诫来看，买卖概括体、买卖零卖、写字楼、旅店等买卖不动产是REITs产物攻击的底层钞票。我国买卖不动产存量限制宏大，具有通过REITs进行周转并拓宽权力融资渠说念的内在需求。”

对于这次刊行策划，保利发展也有着明晰的计谋考量。

保利发展示意，刊行买卖不动产REITs成心于公司拓宽融资渠说念，灵验周转存量钞票 。通过将重钞票升沉为可流动的金融器具，保利发展旨在进一步推动钞票运营的提质增效，增强可捏续发展动能。

字据保利发展财报，在不动产筹备方面，保利发展在2025年上半年兑现钞票筹备收入25.4亿元，同比提高13%。禀报期末，旅店、购物中心、写字楼、租出住房等钞票在营面积573万平时米，较上年末加多39万平时米。其中在营租出住房2.6万间，较上年末加多18%。

这也意味着保利发展有较多可供纳入买卖不动产REITs的钞票。

中信证券觉得，买卖不动产REITs的行将推出透顶更正了不动产捏有、运营、就业鸿沟的生态，也为捏有买卖不动产的企业钞票全面重估奠定了基础。

尽管保利发展等头部房企已积极入局，但捏有底层钞票的企业在刊行以及与投资者的疏通之上，仍有诸多堵点待破。此前，在中国房地产业协会组织的研讨会上，多家房企也提到了买卖不动产REITs在鼓励经由中，仍有一些细节需要厘清。

中银基金基础法度投资贬责部助理总司理夏昊指出，国有企业面对低于账面净值刊行的逆境，这已成为制约REITs鼓励的攻击瓶颈。尤其是在现时商场环境下，写字楼、旅店等钞票的估值面对较大压力 。夏昊提倡，旅店等物业的价值评估不成仅依赖收益法，还需计划其品性与续期后的潜在价值，这需要刊行方、投资者与评估机构达成共鸣。

保利商旅产业发展有限公司财务总监李创荣也提到，现时商场的折现率水平对企业里面探员与投资者预期均产生影响 。此外，首发金额的高门槛也法律诠释注解了部分中小体量优质钞票的插足。李创荣提倡，应适应镌汰门槛，并提高钞票合规性整改的成果，如通过甘愿制等样貌加速技俩鼓励。

除了政策面上仍有优化空间除外，钞票捏有方其真的钞票剥离以及评估上，也应该对自己的步履进行拘谨。

一位不肯具名的第三方机构从事钞票评估的东说念主士告诉21世纪经济报说念记者，“在我斗殴的钞票中，部分钞票从运营质地上来说，是大概适应证券化的条目的。关联词中枢在于，这些钞票背后的股权结构可能盘根错节，好多企业之前可能通过典质或者是交叉捏股的样貌捏有这些钞票，要是要剥离出来进行证券化，是很有难度的。这也便是为什么现在主要上市的REITs钞票以国央企居多，因为这些企业旗下的钞票产权皆相对明晰，大概较快作念出响应。”

站在底层钞票捏有方、主承销商的角度，他们的主要指标是鼓励REITs上市，以自大自己的需求；但要是以投资者的角度来看，REITs的运营质地恒久是投资者能否买单的惟一法度。因此，要是以熟谙商场的法度来野心，中国内地的REITs类钞票仍存优化空间。

一位境外商场的投资者告诉21世纪经济报说念记者，“REITs类钞票频繁答复率需要达到5%掌握才有证券化的价值，关联词现在中国内地大概达到这个法度的钞票并不是好多。况兼连年来受到商场的影响，部分钞票质地下滑，商场也偏向审慎。”

字据Wind数据，限制2025年12月31日，已公布四季报的77只公募REITs，在第四季度整个兑现营业收入59.13亿元，但净利润仅5.26亿元，环比下滑42.83%。在二级商场方面，2025年12月公募REITs价钱在缩量中捏续下行，逾越七成个券录得下落。在此商场环境下，也有部分尚未上市的REITs运转撤离。

天然商场旋即承压，但在监管、底层钞票捏有方、主承销商以及投资者等各方的共同协力下，将来REITs仍可能成为优质的投资地点。

中金公司连系部践诺负责东说念主、董事总司理张宇觉得，买卖不动产REITs的讲求起程象征着中国REITs商场插足新阶段。在他看来，REITs不仅能助房企降欠债、防风险，更能构建一个钞票与成本的良性轮回体系，推动传统房企向“轻钞票运营”形态转型。同期，REITs的鼓励也有助于优质钞票的价值重估。

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