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城投公司所拿的地块天然面积比较大，然而拿地金额相较于热门城市每每比较小。

中房报记者 李叶丨北京报说念

地点城投平台正成为中小城市地皮阛阓的最大“操盘手”。

4月初，多家规划机构发布了一季度房企拿地数据。从权力拿大地积上看，中小城市（十分是一些县城）的城投公司异军突起。

在中指规划院发布的权力拿大地积百强榜中，城投公司占据七成以上。其中，衡南县发展集团以122万浅薄米的权力拿大地积击败绿城中国位列榜单第一位，海兴县兴港建设发展以89万浅薄米的权力拿大地积位列榜单第四位，东山县新农投发公司以65万浅薄米的权力拿大地积位列榜单第十。

中国房地产报记者查阅上述城投公司拿地信息发现，无数地块位于其公司所在的城市。

对此，广东省城乡规划院住房战略规划中心首席规划员李宇嘉在收受记者采访时暗意，地点城投公司在当地大举拿田主要有两方面的指标：一方面是为了托底当地地皮阛阓；另外一方面是为了拿到地块后进行融资，帮地点政府作念园区的开辟、招商引资。

“地点财政吃紧和低线城市楼市复苏后果欠佳，或是这一征象产生的弘远原因。”中国企业成本定约中国区首席经济学家柏文喜觉得，地点城投公司的积极拿地活动，有助于康健地皮阛阓的价钱和供应，幸免地皮阛阓出现大幅波动，对房地产阛阓的康健发展起到一定的援手作用。同期，此举不错带动地点基础才能建设和关联产业的发展，促进地点经济的增长，提高地点的办事率和住户收入水平。

“不外，这一转为也可能导致地点政府债务加多，尤其是在一些地点城投公司资金实力不足的情况下，可能和会过举债的花样进行拿地，从而加重地点债务风险。若是地点城投公司拿地后不足时开辟或开辟进程缓慢，可能会导致地皮资源的挥霍，影响房地产阛阓的供应和需求均衡。” 柏文喜坦言。

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分化的地皮阛阓

本年开年以来，热门城市地皮阛阓握续回暖。

把柄中指规划院数据，2025年1~3月，TOP100企业拿地总和2895.8亿元，同比增长30.6%。中枢城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长两成多。

与此同期，地皮阛阓的分化特征愈发昭彰。

克而瑞规划中心分析觉得，2025年1~3月，以北京、上海、杭州、成齐为代表的一线城市及强二线城市地皮成交溢价率握续攀升，中枢区位优质地块频现高溢价成交征象，推进阛阓热度及存眷度重回上行通说念。值得注目的是，本轮阛阓回暖呈现昭彰结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，阛阓复苏动能不足，现实性改善仍需依托区域经济基本面的成立及战略支握的握续性。

对于接下来的拿地举措，头部房企的投资策略亦高度趋同，均暗意围聚资源争夺“回暖”城市的中枢肠块，如龙湖集团董事长陈序平在2024年龄迹会上明确暗意，翌日龙湖将聚焦一二线中枢城市的优质地块；招商蛇口董事长蒋铁峰也强调，要优中选优，取舍中枢城市、中枢区域进行投资。

这一征象在客岁就已初见头绪。

中指规划院发布的《2025中国房地产百强企业规划讲明》显露，2024年，从城市品级散播来看，百强代表企业的新增土储权力面积中二线城市占比达到66.5%，较上年升迁2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较客岁升迁4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。

地皮阛阓的“冷热”与当地楼市回暖情况有着平直关系。

把柄易居规划院2月份发布的监测数据，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分袂为12.8个月、18个月和30.6个月。客岁4月，宇宙百城中有42个城市去化周期超过36个月，基本是三四线城市。

昭彰，三四线城市去库存压力最大。

多位分析师暗意，面对民企拿地穷苦、地皮财政压力较大的布景，城投是地皮阛阓走弱之下的弘远托底力量。此外，城投公司承担发展地点经济职责，跟着房企在所属区域拿地积极性下跌，城投公司“托底”拿地是2021年以来一直存在的活动。

“这些城投公司所拿的地块天然面积比较大，然而拿地金额相较于热门城市每每比较小。”李宇嘉直言。

记者注目到，本年一季度拿大地积122.3万浅薄米的衡南县发展集团所在的衡阳市2024年全年景交经兴建筑面积共412.1万浅薄米。

在新增货值百强榜中，权力拿大地积排名第一的衡南县发展集团仅排在第五十七位，权力新增货值45亿元。记者虽未查找到对应地块，但其控股的子公司衡南县文化旅游有限公司在本年1月份获取的衡南县耒阳市旯旮板块1宗住宅用地起拍楼面价仅693元/浅薄米。

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城投开辟进程待提速

城投公司拿地后，开辟情况怎样？

克而瑞数据显露，2021年至2024年7月，城投拿地神色中一起开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即就是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地点国企高达85%，民企也有近五成开工率。

戒指2024年7月，城投拿地未开工面积近3.3亿浅薄米。

对这一近况，李宇嘉觉得，一方面，城投公司自己不具备房地产开辟的才调，其开辟才调、运营才调比较房地产企业确信要弱好多；另一方面，此前城投公司托底拿地的价钱可能并不低，按照近两年的房价走势，贸然进行开辟可能会损失，是以，开辟的意旨没那么大。

柏文喜则暗意，三四线城市房地产阛阓复苏能源不足的情况下，拿了地的城投平台由于顾虑阛阓需求不足，开辟后神色可能面对销售穷苦和资金回收缓慢等问题，因此每每取舍暂不开辟。

怎样破解开辟缓慢，地皮闲置的问题？

柏文喜从多个方面进行了分析，政府应加强对城投公司资金的监管，确保其拿地资金起原正当、合规，防患城投公司因资金问题导致神色无法开辟。同期，要加强对地皮出让金的顾问，确保资金好像实时、足额地用于项指标开辟和建设。饱读动城投公司选定翻新的开辟模式，如与社会成本互助开辟、引入专科的房地产开辟企业进行互助等，充分利用社会成本的资金、技能和顾问素养，加速项指标开辟进程，提高项指标开辟质料。

值得注目的是，周转存量地皮这一标的正缓慢成为房地产战略存眷的热门。

客岁“9·26”政事局会议明确提议支握周转存量闲置地皮。在此前两日的国新办新闻发布会上，财政部也明确允许专项债券用于地皮储备。天然资源部和财政部联接发布了《对于作念好诈骗地点政府专项债券支握地皮储备商酌职责的奉告》，提议明确发债条目及资金使用主体、完善专项债券求教审核经过、作念好资金和收益的详细均衡和严格监督顾问四项条目，更好支握诈骗专项债券开展地皮储备职责，有用推进房地产阛阓止跌回稳。

国度发展调动委国土开辟与地区经济规划所主任黄征学暗意，存量闲置地皮和增量地皮不同，波及的利益关系较为复杂，产权主体一般较多。然而，地点城投公司的闲置地皮相对好顾问，政府把闲置的地收储过来，一方面强化了调控地皮阛阓的才调，另一方面也消弱了城投公司的资金压力；另外，部分房企拿到地皮后长久闲置不开辟，被政府纳入收储，也能回收一部分现款流，缓解偿债压力。

在柏文喜看来，收储不错在一定程度上康健地皮阛阓的供应和价钱，幸免因地皮供应过多或过少导致阛阓波动，为房地产阛阓的康健发展提供保险。同期，收储不错将分散的地皮资源围聚起来，进行调处规划和开辟，提高地皮的利用效用，优化地皮资源设立。

“不外，收储专项债资金有限，有需求的地点和神色却好多，存在较大的不细则性，也不可全然将但愿奉求于收储。”李宇嘉坦言。

值班编委：李红梅

背负剪辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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